DSR 계산은 통과했는데 전세대출 거절?은행이 말해주지 않는 5가지 진짜 이유

DSR 40% 계산은 통과했는데 전세대출이 거절되는 이유는 따로 있습니다. 카드론, 마이너스통장, 보증기관 심사 등 은행이 말해주지 않는 전세대출 거절의 진짜 원인 5가지를 정리했습니다.

은행이 안 알려주는 5가지 이유

전세 계약을 앞두고 DSR 40% 계산까지 다 해봤는데,

막상 은행에 가니 전세대출이 안 된다는 말을 듣는 경우가 많습니다.

“DSR은 맞는데요…”

“조건이 조금 안 맞네요…”

왜 이런 일이 생길까요?

오늘은 DSR 계산식에는 나오지 않지만 실제 심사에서 탈락하는 핵심 이유를 정리해 보겠습니다.

​

1. DSR은 ‘필요조건’이지 ‘충분조건’이 아닙니다

많은 분들이 착각하는 부분부터 짚고 가겠습니다.

• DSR 40% 충족 = 전세대출 가능 ? 아닙니다. DSR 40%를 맞췄다고 해서 전세대출이 보장되는 것은 아닙니다
• DSR 40% 미충족 = 전세대출 불가 ? 예, 원칙적으로는 맞습니다.

DSR은 최소한의 통과 조건일 뿐,

은행과 보증기관은 그 외 여러 항목을 동시에 심사합니다.

즉,

DSR은 통과했지만, 다른 조건에서 막히는 경우가 매우 흔합니다.

​

2. 카드론·현금서비스는 생각보다 치명적입니다

DSR 계산할 때 대부분 이런 생각을 합니다.

“카드론은 조금 썼는데, 금액도 적고 곧 갚을 건데요?”

 

하지만 은행은 다르게 봅니다.

• 카드론
• 현금서비스
• 리볼빙

이 3가지는 고위험 대출로 분류됩니다.

 

✔ 금액이 적어도

✔ 단기간 사용했어도

DSR 계산에는 그대로 반영되고,

심사 단계에서는 신용 리스크 요인으로 추가 감점됩니다.

따라서 전세대출 상담 전에

카드론·현금서비스는 반드시 정리하는 것이 좋습니다.

대출도 결국, 구조를 아는 사람이 유리합니다

 

3. 마이너스통장은 ‘쓴 금액’이 아니라 ‘한도’로 봅니다

이 부분에서 많이들 놀랍니다.

• 마통 한도 5,000만 원
• 실제 사용액 0원

문제는 은행에서는 5,000만 원 전부 대출로 간주합니다.

이유는 간단합니다.

언제든 쓸 수 있는 부채이기 때문입니다.

그래서 DSR 계산기를 돌릴 때는 괜찮았는데

실제 심사에서 “한도가 너무 큽니다”라는 말을 듣게 됩니다.

​

전세대출 직전이라면

마통 한도 축소 또는 해지가 가장 확실한 방법입니다.

​

4. 전세대출은 ‘은행’이 아니라 ‘보증기관’이 결정합니다

많은 분들이 놓치는 핵심 포인트입니다.

전세대출 구조는 다음과 같습니다.

• 은행 : 돈을 빌려줌
• 보증기관(HUG, HF 등) : 대신 보증

즉,

은행이 OK여도 보증기관이 NO면 대출 불가입니다.

보증기관은 다음을 중요하게 봅니다.

• 집주인의 대출 상태
• 해당 주택의 전세가율
• 깡통전세 위험
• 빌라·오피스텔 여부
• 지역별 리스크

그래서

“은행에서는 된다고 했는데 보증이 안 됩니다”

라는 말이 나오는 겁니다.

​

5. 소득 ‘금액’보다 ‘형태’가 더 중요할 수 있습니다

연봉이 높아도 안 되는 경우가 있고,

연봉이 낮아도 되는 경우가 있습니다.

차이는 소득의 형태입니다.

1)4대 보험 가입 직장인은 유리

2)근속 1년 이상이면 유리

3)프리랜서·사업소득 자는 불리

4) 최근 이직 했다면 불리

특히 프리랜서·자영업자는

소득 인정 비율이 낮게 잡히는 경우가 많습니다.

DSR 계산기에 입력한 연봉이

그대로 인정되지 않는 이유입니다.

​

■전세 계약 전에 반드시 체크할 현실 체크리스트

전세대출 거절을 피하려면

계약서 쓰기 전 아래 항목을 꼭 확인해야 합니다.

• 카드론·현금서비스 사용 여부
• 마이너스통장 한도
• 기존 신용대출 잔액
• 집주인 대출 여부
• 전세가율(특히 빌라·오피스텔)

이걸 모르고 계약부터 하면, 자칫 계약금 날릴 수도 있습니다.

​

정리하면 다음과 같습니다.

DSR은 계산기로 끝나는 문제가 아닙니다.

• DSR 은 소위 입장권 정도라고 생각하면 됩니다.
• 최종 결정권은 보증기관·신용구조 에 달려 있다고 보면 됩니다.

전세대출은

얼마까지 가능하냐 보다

안 되는 이유를 먼저 제거하는 것이 훨씬 중요합니다.

​

#DSR #DSR40 #전세대출 #전세대출거절

#전세대출조건 #DSR계산 #마이너스통장

#카드론 #보증기관 #HUG #HF

#전세자금대출 #부동산정보 #금융상식

#티스토리블로그 #정보성글 #애드센스

#주택담보대출#금융기관#은행대출#고정금리#변동금리