주택임대차보호법 지역별 소액임차보증금 최우선변제금 총정리

주택임대차보호법 기준 지역별 소액임차보증금과 최우선변제금 상한을 정리했습니다. 서울·6대광역시·경기도 권역별 기준과 법인·사업자 적용 여부까지 한 번에 확인하세요.

“지역별 기준 한눈에 정리”

전·월세 계약을 할 때

“보증금은 어느 정도까지 보호된다”는 말,

정확히 알고 계신 분은 많지 않습니다.

특히 지역별 기준이 다르고,

법인 임차인은 적용되지 않는다는 점은

실무에서 자주 놓치는 부분입니다.

​

1. 소액임차인 최우선변제 제도란?

주택이 경매·공매로 넘어갈 경우,

일정 요건을 갖춘 소액임차인은

다른 채권자보다 우선하여 일정 금액까지

보증금을 변제받을 수 있습니다.

■요건

• 주택임대차일 것
• 전입신고 + 확정일자
• 지역별 소액보증금 기준 이하

​

​

2. 지역별 소액임차보증금 & 최우선변제금

(현행 기준)

■서울특별시

• 소액임차보증금: 1억6,500만 원 이하
• 최우선변제금: 5,500만 원

■6대 광역시

(부산·대구·광주·대전·울산·인천)

• 소액임차보증금: 8,500만 원 이하
• 최우선변제금: 2,800만 원

​

■경기도 (권역별 상이)

▪ 과밀억제권역

(성남·고양·부천·수원·안양·용인 등)

• 소액임차보증금: 1억4,500만 원 이하
• 최우선변제금: 4,800만 원

▪ 성장관리권역

• 소액임차보증금: 1억3,000만 원 이하
• 최우선변제금: 4,300만 원

▪ 자연보전권역

• 소액임차보증금: 1억1,000만 원 이하
• 최우선변제금: 3,700만 원

경기도는 반드시 ‘해당 권역’을 확인해야 합니다.

“서울 지역 소액임차보증금 기준”

 

3. 꼭 짚고 넘어갈 오해 3가지

보증금이 기준 이하면 전액 보호

→ 아님, 최우선변제금까지만 보호

확정일자만 있으면 된다

→ 전입신고 + 확정일자 모두 필요

모든 임차인이 적용 대상

→법인은 적용 불가

​

4. 법인·사업자 임차인의 적용 여부

■법인 임차인

• 주택임대차보호법 적용 대상 아님
• 소액임차인 최우선변제 불가
• 전입신고 자체 불가

주거용 주택이라도 법인은 보호받지 못함

​

■개인사업자

• 실제 주거 목적이면 적용 가능성 있음
• 사업자등록 주소와 주민등록 주소가 다르면 불리
• 최종 판단은 법원 기준 ‘실질 사용’

​

※실무 핵심 정리

• 소액임차인 보호는 지역별·권역별로 다름
• 보호는 전액이 아니라 상한액까지
• 법인 임차인은 적용 제외
• 개인사업자는 실거주 증빙이 핵심

이 내용을 알고 계약하느냐,

모르고 계약하느냐에 따라

보증금 회수 결과는 완전히 달라질 수 있습니다.

​

​

소액 보증금의 경우에도 집주인에 따라 전세권 설정, 근저당권 설정 또는 금융기관 발행 지급보증보험증권을 제공하는 경우가 있으나, 실제로는 대부분 꺼려하는 편입니다.

이에 따라 임차인께서도 필요 시 스스로 안전장치를 마련하는 방법을 함께 고려하시면 보다 안심하고 사용하실 수 있습니다.

​

​

​

​

​

#주택임대차보호법

#소액임차보증금

#최우선변제금

#전세보증금보호

#경기도임대차

#법인임대차주의

#부동산기초지식

#서울부동산

#서울아파트

#서울수도권주택임대차

#6대광역시임대차최우선변제금

#미나미부동산