9·7 부동산 대책, 숫자는 크지만 실행은 미지수

현재 전국 주택 보급률은 102.5%로 집이 남는다고 착각하기 쉽습니다. 그러나 수도권은 97.2%, 서울은 93.6%로 여전히 부족합니다. 더 중요한 사실은, 국민들이 실제로 선호하는 주거 형태가 단독주택이나 빌라가 아닌 아파트라는 점입니다. 결국 보급률 숫자만으로는 시장 현실을 설명하기 어렵습니다. 서울과 수도권에서 아파트 수요는 꾸준히 많은 반면, 공급은 한정적이기 때문에 가격 안정 효과가 크지 않은 겁니다.

한국경제신문20250908

9월 7일, 정부의 대대적인 주택공급 대책의 주요 포인트는 다음과 같습니다.
2030년까지 수도권에서 연평균 27만 가구, 총 135만 가구를 착공 기준으로 공급하겠다는 발표였습니다.

특히 눈에 띄는 부분은 LH(한국토지주택공사)가 직접 시행에 나서 12만 가구를 더 짓겠다는 점입니다. 그동안 LH는 택지를 조성해 민간 건설사에 매각하고, 민간이 주택을 지어 공급하는 방식이었죠. 하지만 이제는 민간 매각을 중단하고, LH가 직접 아파트를 건설하겠다고 한 겁니다.

정부는 또 노후 공공청사, 폐교, 업무용 부지 같은 도심 속 유휴부지를 활용해 공급 물량을 늘리겠다고 했습니다. 예를 들어 도봉구 성균관대 야구장, 송파 위례 업무용지, 서초구 한국교육개발원 부지 등에서 4천 가구를 당장 공급하겠다는 계획도 내놨습니다.

겉으로 보기엔 의지가 강하다는 메시지가 분명합니다. 하지만 이 정책이 실제로 시장을 안정시킬 수 있을까요?

공급 확대의 장점을 보겠습니다.

첫째, 목표의 기준이 바뀌었다는 점입니다. 과거의 인허가가 아닌 착공 기준으로 물량을 잡았기 때문에, 최소한 숫자 부풀리기라는 비판에서는 한 발 벗어난 셈입니다.

둘째, 공공 주도의 안정성입니다. 민간 건설사는 시장이 불황이면 사업을 접고, 호황이면 이익만 챙기려는 경향이 있습니다. 공공이 직접 시행하면 변동성을 줄일 수 있습니다.

셋째, 도심 입지 활용입니다. 폐교나 공공청사 같은 도심 속 땅을 활용한다면, 단순히 외곽 신도시에 공급하는 것보다 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

마지막으로, 정부가 분명한 숫자와 로드맵을 제시한 것만으로도 단기적인 심리 안정 효과를 기대할 수 있습니다.

이면에 드러나는 문제점은 없을까요?

냉정하게 따져보면, 이 대책에는 한계와 위험 요소가 분명합니다.

1. 숫자의 착시
   135만 가구라는 목표가 그럴듯하지만, 착공이 곧 입주를 보장하지는 않습니다. 입주 시점은 최소 2028년 이후일 가능성이 큽니다. 당장의 집값 안정 효과는 미약할 수밖에 없습니다.
2. LH 의존 리스크
   이미 부채가 140조 원을 넘는 LH에게 모든 걸 맡기는 것이 과연 옳을까요? LH가 자금 조달을 위해 채권을 발행하고 차입을 늘린다면, 결국 부담은 국민 세금으로 돌아올 수 있습니다.
3. 도심 유휴부지의 현실 장벽
   폐교, 청사, 업무용지 전환은 말처럼 쉽지 않습니다. 용도 변경, 교통 대책, 주민 반대(이거 정말 쉽지 않습니다) 등 수많은 난제가 걸려 있습니다. 노른자 땅이라고 하지만, 실제 공급까지는 수년이 걸릴 가능성이 높습니다.
4. 공사비·분양가 딜레마
   잘 아시는 것 과 같이 자재비와 인건비가 치솟는 상황에서 LH가 직접 짓더라도 분양가를 낮게 유지하기 어렵습니다. 분양가를 억제하면 사업성이 떨어지고, 풀어주면 분양가는 오릅니다. 결국 실수요자가 체감할 가격 안정으로 이어질지는 불투명합니다.
5. 정책의 엇박자
   한편으로는 공급을 늘리겠다고 하면서, 동시에 강남3구·용산의 LTV 규제를 40%로 강화했습니다. 이는 결국 사는 건 더 어렵게, 짓는 건 5년 뒤에 라는 모순을 낳습니다. 정책 목표가 투기 억제인지, 공급 확대인지, 실수요 보호인지 모호합니다.

시장의 현실적인 전망입니다.

• 단기적으로: 정책 발표가 주는 안정 신호는 있겠지만, 실제 거래는 위축될 가능성이 큽니다. 공급은 먼 미래의 이야기이고, LTV 규제가 강화되면서 매수세는 움츠러듭니다.

      LTV= 주택 시세대비 주택담보대출 비율입니다.

      이번의 대책에 강남3구와 용산은 40%로 규제를 더욱 강화했습니다.

• 중기적으로: 공공분양 물량이 늘면서 청약 기회는 확대됩니다. 하지만 브랜드 민간 건설사의 참여 방식, 분양가 산정 구조에 따라 청약시장 경쟁률이 양극화될 수 있습니다.
• 장기적으로: 입주 물량이 본격적으로 쏟아지는 2028년 이후가 되어야, 수도권 외곽의 전세·매매 가격에 안정 효과가 나타날 수 있습니다. 그러나 서울 핵심 지역은 여전히 수요 초과 상태일 가능성이 높습니다.

결론적으로, 의지는 강하지만, 현실의 벽은 높다입니다. 

이번 9·7 대책은 분명히 정부의 공급 의지를 보여줍니다. 그러나 LH 재무 부담, 도심 개발의 난관, 분양가·공사비 문제, 정책의 엇박자라는 현실적인 한계가 뚜렷합니다.

즉, 숫자는 크지만, 실행은 미지수라는 점을 잊지 말아야 합니다.

부동산 시장은 결국 입주 물량이 실제로 나오느냐, 언제 나오느냐에 따라 움직입니다.
정부의 말이 아닌, 삽이 땅에 꽂히는 순간부터가 진짜 시작일 것입니다.

 

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