규제 비켜간 오피스텔…줄줄이 신고가?

최근 서울 오피스텔 시장이 다시 꿈틀거리고 있습니다. 거래량이 늘고 신고가 소식까지 이어지면서 마치 이제 다시 오피스텔 전성시대가 오는 것 아니냐는 기대감도 보이는데요. 하지만 저는 이 상황을 단순히 낙관적으로만 보기는 어렵습니다. 오히려 지금일수록 더 냉정하게 판단해야 합니다.

“임대수익·세금·환금성, 냉정히 따져봐야 합니다”

오피스텔 거래가 늘어난 가장 큰 이유는 정부의 규제를 비켜갔기 때문입니다. 아파트와 주택은 대출 한도가 묶이고, 외국인 토지거래허가구역 실거주 의무까지 생겼습니다. 그런데 오피스텔은 준주택이라 이런 규제에서 벗어나 있습니다. 쉽게 말하면, 아파트로 가고 싶어도 갈 수 없는 수요가 오피스텔로 밀려 들어온 것이죠.

 

문제는 여기서부터입니다. 아파트와 달리 오피스텔은 수요층이 얇습니다. 투자자 관점에서 보면 환금성, 즉 되팔 때의 속도가 훨씬 떨어집니다. 또 감가상각이 빠르기 때문에 같은 금액을 아파트에 넣을 때보다 장기적인 자산가치 상승 여력이 적습니다. 지금처럼 신고가 소식이 들리면 누구나 마음이 흔들릴 수 있지만, 이게 ‘시장 전체의 추세’라기보다는 입지가 좋은 몇몇 도심·역세권 단지에서 나타나는 국지적 현상에 불과하다는 점을 놓치면 안 됩니다.

“지금 중요한 건 ‘사도 될까?’가 아니라 ‘팔릴까?’입니다” 이미지 출처:한경20250911

투자를 고민하는 독자분들께 꼭 말씀드리고 싶은 건 단순합니다. 숫자로 검증하세요.
월세 수입을 현실적으로 계산하고, 공실 한두 달을 미리 빼고, 관리비나 수리비까지 반영했을 때 순수익률이 정기예금 이자보다 최소 1.5~2% 이상 높아야 합니다. 이 기준을 못 넘긴다면 굳이 오피스텔에 들어갈 이유가 없습니다.

또 하나, 주거용으로 취득하면 주택 수에 포함되어 세금 부담이 늘어날 수 있다는 점도 중요합니다. 처음에는 “대출 규제 안 받는다”는 장점이 커 보일 수 있지만, 나중에 보유세나 양도세에서 오히려 발목을 잡힐 수 있습니다.

 

결국 오피스텔은 입지가 전부입니다. 역에서 5분 거리, 업무지구 15분 생활권, 임차 수요가 두터운 곳이 아니라면 아예 접근하지 않는 것이 맞습니다. 지금 오르는 것처럼 보이지만, 거품이 빠지면 가장 먼저 가격이 흔들리는 것도 바로 이런 비핵심 입지의 오피스텔입니다.

 

지금 시장은 규제가 만들어낸 ‘틈새 랠리’일 뿐, 구조적인 회복은 아닙니다. 그렇기에 지금일수록 냉정해야 합니다. 주변에서 신고가 이야기가 나올수록, 우리는 차갑게 계산기를 두드려야 합니다. 내가 지금 사도 되는가?가 아니라, 내가 나중에 팔 때 누가 이 가격에 사줄 것인가? 를 먼저 자문해 보시길 권합니다.

 

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